提要：去年中國樓市出現調整，尤其是下半年調整力度較大，近段時間，部分城市也出現了政策松動和微調。專家預計，2019年“房住不炒”的政策主基調不會有實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。隨著去年下半年房地產市場持續降溫，部分城市、部分區域2019年調控政策出現微調也在預期之中。
　　“房住不炒”效應凸顯 投機客全面退潮
　　多地樓市出現政策松動和微調
　　2019年樓市或溫和回歸理性
　　去年中國樓市出現調整，尤其是下半年調整力度較大，近段時間，部分城市也出現了政策松動和微調。專家預計，2019年“房住不炒”的政策主基調不會有實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。隨著去年下半年房地產市場持續降溫，部分城市、部分區域2019年調控政策出現微調也在預期之中。
　　多地松綁房地產調控政策
　　近一個多月來，多個地方城市松綁了限購或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購房限制。
　　1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發展港澳人員的公共就業服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布通知，暫停“搖號售房”規則。2018年12月底，廣州市出臺最新規定，可異地提取公積金進行購房；幾乎同時，佛山市取消了購房最低準入條件。
　　回顧2018年，房地產調控政策由緊到松。相對應的是，地方政府政策層面也出現明顯的兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放松，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有松動的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是明確提出取消限售條件。
　　2018年12月，社科院發布的《中國住房發展報告(2018-2019)》指出，綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，進入2018年下半年后，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。
　　業內人士分析認為，2018年底中央經濟工作會議繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。基于此，未來“房住不炒”、因城施策的政策主基調保持不變，在支持居民合理居住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求，緩解熱點城市房價上漲壓力。
　　聯系到近期菏澤取消限售，有分析認為本輪調控政策預期將出現轉變，更多城市或將跟進松綁調控。尤其是那些庫存壓力較大的城市，放松調控的可能性更大。
　　新城控股高級副總裁歐陽捷分析認為，當前，市場成交量下滑是住宅市場的主流。“限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。”
　　在他看來，限價政策也有放松跡象。“一些城市在市場下行時放松高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤‘堰塞湖’問題。部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。”
　　部分城市存在政策回調動力
　　至于政策放松的邊界在哪里？歐陽捷認為，“限購政策將出現普遍性放松，但不會是取消限購。放松的邊界將聚焦在限購條件上，比如農民進城買房即可落戶，本科落戶降為中專可落戶，社保年限可以降為半年甚至更低。”
　　“房地產市場正面臨逆周期調節的時機，政策放松恰是逆周期調節的預調微調。”歐陽捷表示，地方政府適度放松調控，吸引房企買地，金融機構下調利率，都在助推市場回溫。“不過，‘房住不炒’仍是長期定位，從這個意義上來說，放松不等于放開，調控也不會退出。”
　　在業內看來，局部市場住宅銷售持續遇冷是政策松綁的主要原因。2018年，全年商品住宅成交規模較2017年微增，城市市場格局也發生了明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類調控”的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾。
　　克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，從2018全年成交結構來看，三四線市場依然是商品房成交規模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規模繼續同比下降。該機構認為，考慮到2018年下半年以來市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，預計2019年城市市場成交規模整體將下滑，而政策回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市。
　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期全國部分城市出現了政策調整，“這說明政策放松會考慮很多內容，目前是試探階段，比較謹慎。”嚴躍進認為，“對于涉及房價、市場交易秩序、市場預期等概念，政策的松綁相對會謹慎，不會輕言放松。對于市場成交量、庫存、物業結構等概念，政策上相對會有所放松，體現了‘政策分類指導’的導向。”
　　預計不同城市間表現仍將出現分化
　　克而瑞地產研究中心相關人士分析認為，考慮到當前市場已經轉冷，項目去化率已經有明顯的下調，而菏澤、珠海等局部政策放松后，調控放松預期被進一步強化。但是，購買力嚴重不足是制約三四線成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，預計2019全年不同城市間表現仍將出現分化。
　　易居房地產研究院分析預測，2019年全國商品房銷售面積可能呈現小幅下降態勢，預計全年同比下降6%左右，在持續四年增長后再次轉降。因此，易居方面在《2018-2019年全國房地產市場研究報告》中預測指出，2019年全國樓市將延續2018年8月開始的降溫進程，全國多數地區的樓市都處于過冬狀態。
　　該機構據此分析指出，“相關部門必須密切關注降溫節奏與幅度，轉變調控思路，由之前兩年多的緊縮型調控，慢慢過渡到擴張型調控；政策重心由防房價大起，轉向防大落。以確保全國房地產市場實現‘軟著陸’，朝著平穩健康的發展方向推進。”
　　針對2019年的政策走勢，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關部門和地方政府同時將關注地產領域包括銷售量、投資量、價格等下行所帶來的壓力，進而出現各類托底和提振的政策內容。從寬松的角度看，對于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房標準、二套房貸認定、限價、限售、限購、公積金政策等方面，會有放松的可能。
　　“房地產需求端的政策將進一步寬松。其中房屋買賣市場上將對限購、限售等政策做進一步調整，尤其是一些房價上漲幅度有效控制、市場交易下行力度大的城市，預計放寬的可能性較大。”易居研究院在報告中進一步指出。
　　值得一提的是，社科院在2018年12月發布的報告中也同樣指出，綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計2019年市場仍將保持總體回調、平穩釋放的總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。
　　社科院的報告由此預計，未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。